日期：2012-10-3 21:38:00
　　一:迷茫中进入了房产中介行业
　　偶然的一天，碰到一个半生不熟的人，一个房产中介的老板！
　　你在做什么，有兴趣来中介吗?
　　我行吗？

　　行的，肯定行的，不懂我还可以教你的！！！
　　好吧，我来试试！反正在家里也无聊。
　　那什么时候来上班？
　　明天我不在单位，你后天来吧。
　　好的！！
　　就这样简简单单的几句交流，我没有做很大的考虑就答应了。

　　一个人在低谷的时候其实要求真的很低，有一份工作而且能解决温饱就OK了。
　　那是2003年10月下旬的一天，我开始了我的10年房产中介之旅。
　　日期：2012-10-03 22:00:36
　　二：上班的第一个星期
　　记得很清楚那是2003年的10月31日，我开始去中介公司上班。当时的房产中介在我们东南沿海刚刚起步，老板需要很多业务员,越多越好。

　　我的底薪是300元，电话费补贴50元。对于失业很久的我来说我已经很满足了。
　　至少可以解决我的房租问题了。
　　万事开头难，第一个星期每一天8.00报到后我就无所事事了，公司发给我两本笔记本，一本是抄房源的，一本是记买房的客户的。但我却不知道从何做起，不知道老业务员的那么多房源和客户是从哪里来的，当时真的好羡慕！
　　只好告诉老板我出去看房子了，其实在那一星期里我要么是在漫无目的的逛大街要么回出租房看电视，睡大觉。
　　就这样一个星期很快就过去了。

　　日期：2012-10-04 08:44:13
　　三：我的第一单
　　大约是在我上班的第九天还是第十天，我站在公司门口很无聊的看着马路上车来车往，突然在我前面停下一辆黑色的帕萨特，里面有3个男的!那个开车的叫我：
　　" 兄弟"，你过来一下!
　　我走过去，什么事啊，大哥？
　　我要卖房子，越快越好。

　　多久能卖掉啊？
　　一个星期吧，懵懂的我懵懂的答应着！
　　好吧！
　　那你先带我看看你的房子？
　　就这样我有了我的第一个房源，这是个三室一厅一卫一厨的房子，在一楼，面积在101平方左右，其中储藏室很大有25平方，而且靠路边，简单装修。
　　这是个市中心的房子，地段不错，房东的要价是29.8万。

　　回到公司后我就告诉同事我有这样的房源，同事们都很高兴，因为当时的房源很紧张。
　　同事们都赶紧打电话给他们的买房客户，这样在短短的3天不到的时间里大约有十二三个客户去看过房，最终小朱的客户买了这套房子。
　　小朱的客户老婆是医生，丈夫是老师，看了房子后我就一个劲的和他们说这个储藏室的好处，他们看看我说的不错，整体的房子价位也符合他们的要求，也就很快答应了。
　　房子经过讨价还价后在28.6万成交，中介费卖方2500，买方2000。
　　我很高兴，小朱很高兴，公司老板更高兴。

　　日期：2012-10-05 19:14:46
　　四：第一个房产中介
　　我上班的第一个房产中介叫CG房产，公司创建于1997年，当时位于老城区，是中介所，刚开始做租房多，随着房地产市场的不断发展，业务也不断的拓展，最后演变成公司，业务范围也从当初的只有租放发展到：租房，二手房买卖，贷款等全方位的业务，不过当时该该公司还不能办理贷款业务，他的所有贷款业务都是挂靠在更大的房产中介公司里的。

　　该公司在我们县城的中介里属于早的一批，老板是个30来岁的男的！
　　我们现在的公司位于市中心，老店也还在。公司共16人，新店13人，老店3人。
　　新店的人员是：财务2人，办证1人，办理贷款等业务1人，业务员8人，加老板正好13人。老店3人，一个二手房业务员，是个老头；二个租房业务员，二个小姑娘。
　　在接下去的日子里我会对我第一个上班的中介的业务员逐一介绍，因为我们老一批的业务员最终都各奔东西，有的坚持做中介，有的到其他行业去了。每个人都有值得我怀念的故事
　　日期：2012-10-05 20:15:06

　　五：我的第二单业务
　　有了第一单业务后，我对二手房业务也自信许多，上班也变得正常了，朋友，同学里大都知道我在做二手房，我的房源也逐步多起来了。
　　最重要的一点，我是坚持每一个房源都要亲自去看，而且看好我对每一个房源的的结构都要画在房源簿上，并且我会对每一个小区的房屋分布图都做到了如指掌；还有每一套房子的采光怎么样，我都做到心中基本上清楚。这习惯为我能在二手房中介里混上10年立下汗马功劳。
　　我的第二单业务的房源是我一个同学的，在当时我们县城的最新小区HTJY里。房子面积150平方+储藏室10平方，16楼，可直接落户，在最高楼。
　　他一个领导的朋友想买的的房子，他又不想卖，因为熟人之间不好说话，而且是领导的朋友肯定要比市场价便宜。
　　他到我公司问我可以能卖多少，说实话按照我当时的业务水平，估价是绝对没这个水平的，我就说反正叫高价不亏本的，叫55万吧。

　　他吓了一跳（因为他领导的朋友的报价是47万）。
　　“不可能有怎么高的”，他说，我的心里价位才49.6万！
　　我说反正我给你卖50万以上，你放心
　　他说：“卖到50万以上，中介费付3000，多余的我们一人一半”
　　好的，一言为定！

　　就这样我得到了我中介生涯的最兴奋的房源，而且就在第二天我就把该房子卖了。
　　第二天吃完晚饭后，我就来到公司，大约在19：00多的时候进来一对带眼镜的夫妻，问我有没有HTJY的房子，我就介绍了我同学的房子，说还可以直接落户，过户费可以省很多（当时的营业税按1年缴的，现在是5年）
　　有时候运气来了，你想挡也挡不住的！
　　" 这个房子的最低价是多少？"老公问。
　　“53.5万”！
　　“还可以便宜吗”？

　　“这个你要和房东面谈了我就不知道”。
　　“好吧，你把房东叫过来吧，我和他谈谈".
　　好的，我沉住无比兴奋的心情去打电话了”
　　我告诉我同学，这个人肯定喜欢你的房子了，我的报价是53.5万，要和你面谈。
　　我同学很快就到我们公司了，面谈也很顺利，房子最终在52.5万成交，定金2万，首付21.5万，还有30万在直接落户办好后付清。
　　一个星期后，所有事情都办好。
　　中介费卖方3000，买方4000，我同学给我16000，我只收了5000。
　　这是我记忆里最深的一单业务，因为买方连房子的没看，就签了合同，我的中介生涯里仅见过2个，不过还有一个业务不是我的。
　　日期：2012-10-06 01:42:33
　　六：偷房源

　　老的业务员都应该清楚在当时的市场环境下好的房源比什么都重要，买房的客户可以说是在满天飞，可好的房源真的不多。所以那时中介行业就流行“偷房源”。就是到别的中介里去偷我们没有的房源。
　　一般老的业务员不敢去偷房源，而新的业务员去偷的话成功的概率就高了。因为其他中介公司的业务员不认识新业务员，分不清是真买房还是假买房。
　　我偷的第一个房源是位于兴宁路的一幢四层半街面房，在我的同事老马的指导下我到了一个离我们公司较远的叫HT房产的中介里偷了这个房源。
　　那是刚刚吃了晚饭不久，我怀着惴惴不安的心情走进了HT房产，有2个业务员在聊天，见到我很高兴问我是买房还是卖房！
　　“ 我想买幢街面房”!
　　其中一个业务员就告诉我兴宁路那幢房子。

　　我说想去看看房子，他就打电话给房东。
　　很快我们就到了那幢房子，房东也到了，是个女的50岁不到的样子。我装模作样仔仔细细楼上楼下的看了房子。
　　“这个房子卖多少”
　　“75万，诚心要的话可以商量”。
　　我也不敢还价，就说明天叫我家里人在来看看！顺便问了句老板娘是做什么的？
　　“卖手机的”
　　我也不敢再问下去，深怕旁边中介的业务员怀疑。心里想大不了明天和老马挨个去买手机的地方去找好了”
　　我就匆匆的回到我们公司。什么是做贼心虚，当时的我体会是最深的！！！
　　第二天我真的和老马去找房东，找了很长时间，终于在一个手机的商场找到了房东，接下去的事就是老马的事了，我不敢出面了。
　　老马很顺利的搞到房东的电话和底价，我们就嘻嘻哈哈的回到公司，中午我们还去吃小炒以庆祝我们的胜利。
　　不过可惜的是这个房源我们公司谁也没有卖掉，我们前后带了差不多6个客户，最有意向的客户是一个在菜场里做蔬菜批发的，都谈好价格准备付定金的时候，被他们家的一个亲戚捣蛋了，说什么这个地段不好什么的！

　　我气不过说了句：“这么好的房子你都不买，以后你要后悔的”
　　真的被我说中了，3年后也就是06年的11月份我碰到蔬菜的老婆告诉我说后悔死了，到现在都没有买到房子。
　　06年11月份的时候这个房子的市场价在120万左右了。
　　从此以后我就再也没有到其他中介偷过房源，也不用去偷了，因为只要知道地址我都有办法把电话号码搞到，方法很多，就不一一讲述了。
　　日期：2012-10-06 02:08:20

　　七：同事老马
　　老马是03年8月份的时候进的公司，我去的时候，他已在中介行业里做了3个多月了。
　　一般在我们小县城，中介行业里做了3个月就知道适不适合做下去了。
　　我和老马很投缘，他当时45岁左右，看上去50出头，人高高廋廋的，据说他老爸是原先蒋介石的手下，文采不错，后来不知道怎么的没去成台湾，就回老家做了一名老师，文革的时候吃了很多苦，当时老马说道他老爸的时候就会有点伤心。他是家里最小的！
　　老马在我刚进入中介行业里，给了我很多帮助，包括一些谈判技巧，业务知识等，虽然当时他自己懂得也不是很多，但对于一个刚入行的新人来说足矣。

　　后来我跳到另外一个中介公司后，老马也跟我过来了，我们前后一起共事了2年不到，后来由于种种原因他没有在中介行业里做了。
　　老马，谢谢你了，从内心里感谢你！
　　好久不见了，你还好吗?
　　日期：2012-10-08 20:14:13
　　八:每月保底三单
　　到2003年12月份我的房源已经很多，难能可贵的是我有很多独卖的房源，这要感谢我的朋友同学的信任。
　　从12月份到2004年3月份，我每月的签单数都超过3单，其中12月份4单，1月份5单，2月份4单，3月份5单，加上前面的2单，我在CG房产的销售的二手房总数为15单，其中8单是合作成交的，其余的都是我一个人的单子，总的佣金收入超过9万多，虽然现在看起来也不怎么样，不过在当时的中介行业里我算是出色的。
　　公司办证的小张，每个月的月底就要问我，“哥，你下个月几单啊”

　　“三单`，我肯定的说！
　　其实每个月的三单我一般都会在前半个月完成的，后半个月大概没有什么压力了或者是本人的不良习惯较多，导致后半个月的出单率不是很高，要出单也是合作的多。
　　日期：2012-10-08 21:00:39
　　九:同事老魏
　　随着二手房生意越来越好，做中介的人也越来越多。到了2004年1月份我们公司新店的业务员已达10人。

　　在我们小县城中介行业的门槛较低，什么人都可以试试，只要是本地的或者说会本地话的。
　　老板看到这些情况后想做个调整，就说谁愿意到老店去，基本工资加100。
　　同事们你看看我，我看看你没有一个人说话。
　　我不知道其中的缘由，就说我去吧！当然我不是奔着那100去的，我是想为老板分担点什么，毕竟我很感激他的。
　　老马白了我一眼，轻声说，”不要去，哪里做不出生意的"。

　　不过男子汉一言既出，驷马难追，，最终我去了老店。是1月18日。
　　后来才知道，他们不想去的原因主要是老魏。
　　老魏性格很怪，年龄在60岁左右，胃割了半个，一天要吃5顿饭。后来据他告诉我他曾经是许世友的警卫员，年轻的时候也曾辉煌过。后来碰到意外了，我也不知道他是不是吹牛，也没必要去论证。
　　我刚去的前几天，老魏看我很不顺眼，不太搭理我，怕我抢他的生意。搞的我很尴尬，幸好还有二个租房的小姑娘，还可以开开玩笑。
　　第二个星期的一天进来一个客户，要买老城区的房子，考虑读书，我不敢接待，就叫老魏了。
　　可怜的老魏由于年龄大了，明明知道有这样一个房源在笔记本里就是找不到，最后我找出我的笔记本把房东的电话给他了。

　　很快，老魏看房回来，而且把客户和房东都带来了。
　　我知道有戏了。
　　这套房子在24.8万成交了，中介费：房东2000，客户2400。
　　老魏很高兴，也知道我不会抢他的生意了，从此我们成了忘年交。
　　在我在的2个半月里老魏也做出了7单的生意，这是他做中介3年来的最好业绩。
　　你不像他们要抢我的生意！！！

　　老魏简单朴实的一句话我知道了老魏不喜欢他们的理由了。
　　可怜的老魏，现在因脑溢血，成了半个植物人，很想去看看他，不过最终我没去，只是从他儿子的口中了解一些他的信息。
　　祝好人一生平安。
　　日期：2012-10-10 17:47:51
　　十：和老板产生了矛盾
　　随着和老魏关系的逐渐升华，我在老店里也变得越来越自由自在，而且那时中介刚刚热门，我又做的不错，所以我的朋友也变得多了，叫我出去玩的人也越来越多了。人就是怎么现实，你在一个行业里出色了，你的朋友就会多了，而万一落难呢，基本上那些朋友都变得好像不是朋友了。这就叫“穷在闹市无人问，富在深山有远亲”。
　　有时候，我在上班时间出去玩，老板偶然过来是我都不在，这样次数多了老板就怀疑我了，老魏也为我挡了好几次，说我去看房子什么的，可次数多了后到后就无济于事了。
　　而我当时傻傻的认为我只要业务做的好这有什么呢，对老板的怀疑和询问我是置之不理，后来我做了其他公司的业务经理后知道了至少这是对人的一种不尊重，对老板的藐视。

　　就这样老板对我产生了很大的看法，但是他一直没有点破，直到我卖了中介生涯里唯一的一套别墅生意后我们的矛盾真正的激化了
　　日期：2012-10-11 19:45:31
　　十一：中介生涯里卖的唯一一套别墅
　　这套房子位于HTJY，是二期的，房子已经结顶，还没交付钥匙，更没有房产证和土地证。房东是我朋友的老丈人，买的时候95万左右。
　　我给的建议底价是125万，报价129.8万，而房东一定坚持要报135万”

　　我也就按照房东的要求把该房源挂墙了，所谓挂墙就是把房子的基本信息写在房源纸上并贴到公司的信息栏上。当时我们很少在网上发布信息，大家都没有这种习惯。
　　房子挂墙后问的人很多，提出看房的却很少，大概只有二个，在当时100万以上的房子是高价房了，买的客户的确不多。
　　大概在半个月的一天晚上我到新店去，JY房产的老王也正在，我和老王不是很熟但由于是共同的行业我们有了共同的话题。聊着聊着我们就聊到那幢别墅了。
　　“ 多少价格，”老王兴奋的问道。
　　“报价135万"

　　好的，我明天叫客户来看房，原来他有客户正好要买这样的房子，正在苦苦寻找呢。真是踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫！！！！
　　第二天客户看房后很满意，房东过来后我们在JY房产谈，经过一段拉锯战最后在128.6万成交。定金20万，首付48.6万，15天内付清，余款在该房子办理过户手续时付清。中介费买方10000，卖方8000.
　　签订合同时，由于JY房产的两个老总都不在，其他人都不会，怎么办？
　　“ 我来吧”，我说。
　　“你行吗”？老王怀疑的问道。
　　“你放心，我在原来单位里做过文书，行的。”
　　就这样我写了房产买卖的第一份合同，也就是这份合同改变了我做中介的方向。在我们县城里的中介一般两个中介合作卖房时合同一般在买方的中介写合同，过户和按揭及其他相关手续都由买方的中介办理，中介费则各一半，按揭费另行协商。
　　很可惜的是在付首付的的时候，房东后悔了，按道理应该赔给买方20万并承担买卖双方的中介费。经过2个多小时的沟通，房东赔给买方10万损失费，付给我们中介费8000.

　　此后在我的漫长的中介生涯里，我再也没有卖掉过别墅，或许是我和别墅没有缘份吧。这也是我的小小遗憾。
　　日期：2012-10-12 10:34:43
　　客观的讲现在还不是买房的时间，中国的房价已在下降通道里了，政府也明确表示要使房价回到合理的价位。现在的房价充其量是在下降过程中盘整阶段，做过股票的都知道久盘必跌的道理。
　　根据本人多年的经验分析中国的房价在3年里是不可能涨的，有涨也只能是小反弹，大可不必惊慌。中国的房价至少还有15%-25%的下降空间，特别是东边沿海发达城市。
　　让时间来作证，相信我没错的。

　　广大朋友在二手房里有什么不懂的也可咨询我。留言后我会给你回复的
　　日期：2012-10-12 19:37:41
　　十二：无奈离开CG房产
　　别墅毁约后，我把4000元中介费交给了公司财务，并告诉老板具体的事情，老板听了我的汇报后表现出了不满的表情。原来他对我上缴的4000元中介费表示怀疑，认为我私吞了部分中介费，他怀疑的理由是卖方是我朋友的老丈人。我极力解释，可已无济于事了。
　　私吞部分中介费其实在中介行业是很正常的事，在条件允许的情况下有些业务员就会干这样的事,比如应该付10000的中介费，那些业务员就会叫客户付给公司4000，而给他个人3000，这样客户就少了3000，省钱的事谁不乐意呢，这又不是干什么违法的事。
　　不过我的中介生涯里从来没有干过这样的事，有可能是我比较正义，从另外一个角度讲我其实是个大傻瓜。

　　第三天下午，老板约我聊聊，我如约到了BS咖啡。聊了大约有1个多小时，虽然聊的过程风平浪静，但结果是却是波涛汹涌，老板劝我离职，我苦苦的笑笑，无奈的接受。
　　说实话对于老板我还是很感激的，一直到现在，虽然以后我们很少联系，见面也就点个头，打个招呼。至少他是我进入中介行业的领路人，是我中介生涯的启蒙老师。
　　人与人之间如果有了隔阂，没有了信任往往就很难相处了，分离往往是最好的办法，我和老板就是这样，如果我到老店后上班准时，不经常出去玩，他也就不会对我不信任，也就没了怀疑，我也不会离开他的公司。
　　不过塞翁失马焉知非福”
　　如果说我在CG房产是我中介生涯的开始阶段的话，那接下去我就进入了中介生涯的发展阶段。

　　日期：2012-10-12 19:45:04
　　房产中介业业务技巧
　　一、接听客户电话技巧
　　1、语气亲切；
　　2、问客户的需求；

　　3、永远不说没有；
　　4、留下客户的电话；
　　5、尽量解答客户疑问；
　　6、要熟盘，并具有保护意识；
　　7、口齿清晰，语气清切；

　　8、尽量了解客户需求，用第一时间约客户看楼；
　　9、尽量留意客户需求用心聆听
　　二、接待门客户技巧
　　1、问他看什么样的楼盘，尽量拉他进铺，带他看楼；