日期：2015-06-01 22:47
　　大家好我是小绝。当今社会，地产开发商俨然成了土壕与奸商的代名词，我们痛骂房价，痛骂开发商，但其实许多人对开发商并不了解。其实吧，无非也就那么些个小九九，说开了也就没什么神秘的。
　　日期：2015-06-01 22:48
　　首先小绝可以肯定的告诉大家，会有妹子的！房地产公司说白了就是一个充斥着利益与美女以及官shang勾搭的场所嘛。但是妹子的事情稍后再谈，放心吧，不会让大家失望的。

　　日期：2015-06-01 22:48
　　小绝做了四年甲方，现在既当甲方又当乙方也有三年了，资历不算深，但对地产开发商还算有了大致的了解。下面小绝将带领大家进入房地产公司这一领域，把地产开发商的种种剖析给大家。
　　不懂欢迎来问，不服欢迎来辩。
　　日期：2015-06-01 22:49
　　先说一个大家比较感兴趣的话题，房地产的利润真有民间所传的那么大吗？其实不然。
　　日期：2015-06-01 22:50
　　就住宅项目来说，在销售情况特别理想的前提下（一般是指售出总套数的86％以上），开发商能获取的益润为投资额的29％~33％，商业可能会高一点，商业留到下面说。
　　日期：2015-06-01 22:51
　　朋友们可能会说，都尼玛33％了还不算高？但是化妆品行业的利润已经普遍达到45％了，这个别跟我争，小绝家是卖化妆品的。
　　日期：2015-06-01 22:53
　　许多朋友可能不服，小绝尼玛你扯淡呢啊？其实真没有扯淡，这个数字是相当客观相当准确的，每个行业都有自己的利润尺度，六百块的美宝莲最多也就300的利润，多出这个值就有问题了，有可能是假货，有可能是走私的欧版。
　　日期：2015-06-01 22:54
　　房地产也一样，但是房地产没有假货啊没有走私啊，特别是07年以后，几乎不存在偷工减料现象了，因为实在没必要啊。
　　日期：2015-06-01 22:55

　　先容小绝喝口热茶再接着喷。不是喷我的行业，是接着侃。侃房地产这些破事儿，其实挺有意思的啊么么哒
　　日期：2015-06-01 22:56
　　就为了节省几百万的钢筋，传出去还不够丢人现眼的，地产商的名誉很重要，万一被查出来，将会面临大规模的退房问题，单是业主贷款买房的银行利息就是扯不清的麻烦。
　　日期：2015-06-01 22:59
　　而且在02年至07年之间，利润额甚至更低（但也可能高的离谱，下面会提到）。所以开发房地产不算是太过暴利，暴不暴利是相对的，但利润确实大，因为基数大。投资一个亿，两年赚3300W，确实够吓人了。
　　但是你见过年销售额过亿的化妆品商店吗？

　　所以该喷，活该被喷成渣。尼玛两年一辆布加迪加套小别墅了，车里啪啪别墅啪啪太狂野了。
　　日期：2015-06-01 23:00
　　嗯直播，全自己写的，就是慢慢写慢慢侃，跟大家伙聊聊天
　　日期：2015-06-01 23:00

　　如果朋友们听说哪个项目的利润高于33％的，并且是千真万确属实的，那么小绝可以负责任的告诉你，要么这位地产老板关系大过天，要么就是胆子大过天。因为唯一的可能性就是，这位老板把规划的项目改了。
　　日期：2015-06-01 23:02
　　就是说，规划批准的这块地皮是住宅，但他建成了商业；批准的是医院学校，他搞成了小区；批准的十层，他硬是尼玛玛滴敢盖到二十层。
　　回答小绝：屌不屌？炸不炸天？
　　日期：2015-06-01 23:05
　　但是有比这更尼玛炸天的。小绝大学5年，最后一年实习期就跟着老板到工地了，到现在七年了，做了俩住宅一个商业，尼玛碰到过土方开挖时挖出古墓的，高空坠落刚好插钢筋上疼卒的。反正各种事情。也不能说是不是趣事吧，我就是想把开发商碰到这种事件的解决过程写出来。
　　日期：2015-06-01 23:06
　　开发商的领域唯一的口号就是：没有什么是可能的，一切都是不可能的。
　　这句话是小绝跟随了七年的老板常对我说的一句话。起初我不大了解，慢慢地觉着太尼玛大大的对了！
　　没有任何表象，所有的把戏均是暗箱操作，知道的人不能说，老百姓是不会知道的。
　　日期：2015-06-01 23:07
　　有的朋友估计会问了，开放商的利润怎么拿销售额来计算？一般情况下，二线中等城市，建筑面积上10W方的住宅区，销售额大概为5个亿左右，开发商的投资额约为1.5亿左右，利润约为5000W左右。那么剩下的三个亿去哪了？
　　日期：2015-06-01 23:15
　　把吞的楼补上
　　而且这个百分之肆拾伍是指销售额的这么多，也就是卖一百可以赚这么些块钱。但是房地产呢？房地产的利润按投资额来算的，注意是投资额，也就是说，投资一百块可以zhuan到29到33，这个暂且是跟销售额无关的。
　　日期：2015-06-01 23:16
　　其实小绝玩了一个数字游戏。这里所说的1.5Y的投资额，是指前期购买土地的费用，办理前期手续的费用，以及达到预售条件之前所支付的材料费和付给施工单位的工程款。
　　日期：2015-06-01 23:19
　　注意，对于住宅项目而言，预shou是关键节点，因为办理预售证之后就可以售fang子，而且band可以直接放款，
　　日期：2015-06-01 23:19
　　这样就保证了资金回转，即：拿shou房kuan去支付工程kuan及材料kuan等费用。

　　日期：2015-06-01 23:22
　　仍在屯帖子……。我觉着带数字就是打广告……。
　　日期：2015-06-01 23:24
　　打个比方，买套房首付后，不是欠开发商剩下的，而是欠了band的钱，这余下的跟开放商屁关系没有，因为band直接把钱给了开发商，剩下完全就是银行吃我的长久利啊啊啊啊息的问题。
　　所以说，只要房子mai出去了，开发商就不需要再掏腰包了，而是实现了资金回转。
　　日期：2015-06-01 23:26
　　吞帖子吞的我要跪了。不过仍要支持！毕竟净化了贴吧环境，我就辛苦点，多改改措辞
　　而商~业项目不一样，因为商~业项目的银行放款条件为：项目竣工交付使用之时。也就是说，商~业项目盖多少年，开发商就要自掏~~腰~包多少年，这期间只能靠开发商自己去融啊啊资去贷啊啊款，要么用自己的钱。
　　日期：2015-06-01 23:27
　　所以商`业不是一般的老板能玩得起的，以三四个~~~~亿的身家去玩商业，无疑是玩火自焚，把流动资~~~金全搭进去了还没见着回报的。所以商业的利~~~~润要大些，高烂尾高风险高回报嘛。当然了，商业的情况很复杂，这个后面会慢慢说。

　　日期：2015-06-01 23:28
　　言归正传，如果非要以销售~~·额为基数拿出一个利润~~~~值，那么小绝可以明确的告诉大家：10~~~％到12~~~％。也就是说，二线中等城市，销售额5个~~~~亿的住宅项目，利润为~~~~~~~~~5000W左右。
　　日期：2015-06-01 23:30
　　这个值是相当相当精准的，下面小绝来跟大家一起分析这个利润值。
　　按每平方~~~米~~~~5000来算，开发~~~成~本（不含土地费）~~~1300，土地价~~~~1000，交给政~~府~~~2200，剩下~~~500才是开发商的利润。
　　日期：2015-06-01 23:31

　　上缴财政的这~~~2500都包含啥？其实就是各种税收。契税啊，营业税啊，土地使用税啊，房产税啊，城建税啊，企业所得税啊，教育费啊，人民防空费啊，绿化费啊，等等。其中最重要的税收叫做土地增值税，举个例子，5W~~~~一平的楼盘，开发成本为1~~W~~~·一平（不含地价），那么土地增值税为2~~~~W出头每~~平方~米。
　　日期：2015-06-01 23:32
　　也就是说，上交财政的这~~2200，有2000~~~块是土地增~~~值税，余下200是其他税收~~费~~用。
　　日期：2015-06-01 23:32
　　这么一说大家就明白了吧，房地产行业确实黑，但更牛掰的其实是…这个牛掰是大大的好，增加了财政收入，国家更富有。但是唯一的弊端就是：房价降不下来。
　　日期：2015-06-01 23:33
　　上面提到了07年之前的利润会更大，而且极有可能大到离谱的地步，这是为啥呢？
　　OK！不屯贴了，加快更新速度，讨论完今天的话题，小绝还要更我的长篇小说呢~然后还要准备明天的话题，然后还要碎觉觉呢啊！

　　日期：2015-06-01 23:34
　　主要是因为土地价格。早些年拿千万~~资~金搞通上亿的项~目是常见的事情，但最近几年几乎没有这种可能性了，可以说完全没有，因为地价成了地方政府最主要的财政收~~~入，1线及特大城市除外。但是1线及特大城市的地价更是贵的离谱。
　　日期：2015-06-01 23:35
　　有的朋友会说，某些开放商几年前就把地~皮~买了，等房价高了才开~发，这难道不是巨~大~利~~润吗？大哥拜托你想一想，你以为领导人是傻的？这么浅显的问题，大家都能想到，更何况那7个人呢？上网查下政`策吧，不是回收土地那个，是补交~~钱的那个政~策。
　　日期：2015-06-01 23:36
　　所以正如上文所说，房地产是不是暴力行业？是，因为利~~润巨~大。但又不算是，因为利~润~~~额不算过高，当然了，是跟某些行业来比，越是小件的东西利~~~润~~~越高。

　　日期：2015-06-01 23:37
　　朋友们给点动力好吗...鼓鼓掌点个赞给点呼唤声好吗...么么哒，小绝拜谢了
　　日期：2015-06-01 23:37
　　可能许多朋友会纠结于小绝刚才玩的数字把戏，不好意思，小绝在房地产公司工作~哈哈。而开发商玩的，正是数字游戏。
　　日期：2015-06-01 23:39
　　这些数字游戏是极其有趣的东西，搞通了这些，几乎可以跟老板面对面对话了，因为老板要解决的就是这些数字。
　　明天更这些数字。咱们接着往下唠好玩的
　　日期：2015-06-01 23:40
　　首先介绍下一些名词，甲方是指建设单位，即房地产公司；乙方是指施工单位，俗称总包；第三方是指监理单位，监理是管理现场施工的。通俗来说，甲方买了地皮，然后花钱聘请乙方来施工，甲方再掏钱请监理来监督管理乙方，就这么个关系。
　　甲方现场代表叫总工，乙方的叫项目经理，监理的现场负责人叫总监。十个总监特别奸，剩下一个特别贱。

　　这些几乎是废话，反正现在先撩明白了以后就省事多了啊
　　日期：2015-06-01 23:41
　　大概情况就这样吧，小绝事先声明一点：能在网上查到的我就不说了，比如说容积率五证两书偷工减料之类的。咱们要谈的是开发商的外围内部种种瓜葛，前提是我尽量说的通俗易懂，希望大家喜欢。
　　日期：2015-06-01 23:43
　　小绝算是干了七年甲方，实话实说本人很少去管现场的施工，说白了是懒得管，少根钢筋差点标高多大点事儿？压根不叫个事儿，对工程几乎没影响的。
　　日期：2015-06-01 23:44
　　其实开发商玩的就是规划，搞来搞去无非是几个数字在捣鬼。这几个捣鬼的数字后面慢慢说。开发商很少去管现场施工，为啥？因为懒得管，现场施工是乙方项目经理的事情。这七年来小绝只见老板到楼上两次，一次是市委书记来现场转悠，老板陪着上去玩，只到了三层就下来了。一次是老板想呼吸新鲜空气了，拉着我一口气坐着施工电梯准备到顶楼，结果到十层他就腿软了，说越往上雾霾越严重啊，就又下来了。

　　日期：2015-06-01 23:48
　　前面说到的偷工减料问题，几乎是不存在的，因为施工图钢筋量是死的，甲方总工会根据这个来算量，如果乙方用超了或少用了，很明显的。再说监理也不会同意，现场出现施工差错，监理是要被骂的。
　　中字号项目的监理权利大些，但更憋气，常常被甲方骂的瘪脸没窟窿的。小绝在民企，反正在我看来，监理就是要踏踏实实做事，别搞太多小九九就行了。
　　反正不能说是我脾气火爆，我搞的第二个住宅项目，四个监理我挨着揍了一遍，连60岁的总监都上手扇他了。这些后面会慢慢讲。
　　日期：2015-06-01 23:51
　　房地产公司正儿八经是跟规划局挂钩的，像质监站啊安监站啊，这些是和施工单位也就是乙方挂钩的。小绝现在做的商业，是即做甲方又做乙方，这里头有很大的学问，这个明天会说。
　　今晚把这些部门的关系理明白了就碎觉~
　　日期：2015-06-01 23:53

　　违规建设，违的就是规划局的规，把医院盖成写字楼，把学校盖成住宅区，瞎几把建。住建局或者叫城建局，手下有一个兄弟叫档案馆，有两个儿子质监站和安监站，兄弟的事儿待会儿再说，先说儿子。
　　日期：2015-06-01 23:55
　　注意，两个儿子是质量监督站和安全监督站，他们起的作用从字面理解是监督作用，他们是管监理的，监理再来管施工单位，而不是管建设单位也就是甲方的。但是现在质监站的手太长，直接把监理都忽视了，所以现在监理跟屁一样，没人屌他。
　　日期：2015-06-01 23:55
　　其实质监站是甲方出钱请来帮忙管监理间接管理施工单位的，是掏钱的。说是请，其实是文雅的措辞，因为这个钱是政府逼着开发商上交的，你不交钱，住建局就不给施工许可证，没有施工许可证你就不能开工，开工了你就是违法建设，如果不交这钱，质监站安监站来都不来，他才懒得来理你，因为你没请他嘛。
　　日期：2015-06-01 23:56

　　这时候谁管呢？是由住建局的执法大队来管，堵着工地大门，不让施工。
　　日期：2015-06-01 23:59
　　那么问题来了，质监站究竟有多大权利呢？他其实没一点权利，结构验收和竣工验收的验收单上均没有质监站盖章的地方，（建设施工监理设计勘察），质监站屌就屌在他能控制工程交工。
　　日期：2015-06-01 23:59

　　大家都知道工程竣工是必须在档案馆备案的，档案馆呢就是上文提到的住建局的兄弟，质监站就是档案馆的侄子。竣工时候呢，质监站要出一个竣工报告，就是说啥时候啥时候我到工地监督了，我监督他们主体验收了啊，监督他们的施工质量了啊，等等一堆废话。
　　日期：2015-06-02 00:00
　　建设单位设计单位监理单位都要出一个竣工报告，缺任何一个都不能在档案馆备案的，所以说，缺质监站的竣工报告也是不能备案的。所以说，质监站还是不能得罪的。
　　日期：2015-06-02 00:00
　　有的朋友可能有疑惑，我就不让质监站管，我有关系，你能奈我何？说真的也确实不能奈你何。小绝所在的城市，百分之九十的前期都没有办理施工许可证，为啥？跟住建局领导关系铁呗。前期只管施工，那么前期你质监站安监站也不用来管我了，因为我没交管理费，你其实也懒得来管我。到主体结构差不多了，直接补齐手续，补齐资料，来吧，来主体验收吧。
　　日期：2015-06-02 00:04
　　今天先到这吧，明天会谈一些突发事件以及处理过程，再谈谈我跟着老板所见识的生活圈，再谈谈公司妹纸的一些小事情，再谈谈我所见识的白道势力，再谈谈所谓的勾结是怎么个勾结法，慢慢谈~么么哒
　　日期：2015-06-02 00:06

　　顺便说一下，挖到古墓是好事吗？尼玛我现在只要见到挖土方挖到东西的，立马让挖机埋了，让推土机推平，往死里埋，埋的连个毛都不能被找到。这尼玛绝逼是揪心事儿。
　　日期：2015-06-02 00:08
　　有对房地产想了解的，各方面都可以，妹纸啊大腿啊生活圈啊都可以~明天白天我会凑空回复的。我这手机是13款的三星翻盖，打字慢，像素还渣，但小绝仍会不遗余力慢慢唠下去的！
　　晚安，去更新完长篇小说就睡了，朋友们明天见

　　日期：2015-06-02 08:16
　　睡的好安稳，更几个帖子接着睡，睡到十点去上班
　　日期：2015-06-02 08:18
　　小绝家在北方，现在正是麦收时节，工地几乎停工了，随便睡。昨晚跟大长腿妹子聊到一点，工作啊。决定今晚放大长腿！

　　日期：2015-06-02 08:20
　　昨天的大白腿妹子其实是工程部的，昨晚聊天那个大长腿是办公室的，都是年轻人，小绝平日常跟她们开玩笑
　　日期：2015-06-02 08:22
　　小绝其实是工程部的，但又不是，因为我尼玛哪个部门都得做。工程部我负责联系外围，材料科我要帮忙买材料，办公室我要帮忙接待。还负责对付售楼部
　　日期：2015-06-02 08:23
　　大白腿经常把我当工程部部长，但我其实不是，我是工程部出身，现在会的比较多，管的也就多了
　　日期：2015-06-02 08:24
　　因为我是副总工。玛玛滴。因为我是活雷锋。但小绝其实比雷锋死时候大不了几岁
　　日期：2015-06-02 08:26
　　其它部门其实挺融洽的，我本是年轻人，尽心做事情就行。售楼部则算了。售楼部算是单独的销售公司，跟房地产互利关系罢了
　　日期：2015-06-02 08:29

　　售楼部的人，我的评价只有一个字：阴。自己阴自己同事，还你玛阴甲方人员。小绝的顶头上司，也就是总工说，你去把销售经理那啥了，她就不敢了
　　日期：2015-06-02 08:32
　　可现在是我不敢。这女的180左右吧，天天小皮嘎踩的呱呱响，真心漂亮。我真的最烦招惹美女。麻烦多。
　　日期：2015-06-02 08:35

　　为啥说售房的比较阴呢？一帮小姑娘心机嗷嗷多，天天拉帮结派就算了，还有过撕逼现象
　　日期：2015-06-02 08:39
　　13年就夏天那会儿，那个住宅刚开始预售，小绝13年年初升的公司副经理，不敢像在工地那样嚣张，对她们就很客气，
　　日期：2015-06-02 08:41
　　这帮人表面都挺客气，见面各种哥各种经理，说实话稍微心飘飘，可尼玛我几天后就发现这帮女的剠吊
　　日期：2015-06-02 08:46
　　刚接了电话，大长腿的，现在继续聊销售

　　日期：2015-06-02 08:47
　　她们一共七个人，六女一男，排班主要是周末，这个是她们销售经理排的，但要我签字。
　　日期：2015-06-02 08:49
　　刚预售时是销售的小关键，那些有意向的客户会第一时间看房。销售小姐如果感觉这楼盘不错，就会选择跟盘，前期积累客户特别重要
　　日期：2015-06-02 08:57
　　算了继续唠。她们都想排到周六，这个排是指接待客户，比如你排到周日，周六就得先由着其他人先接待，如果忙不过来才轮到你。你也可以休息。
　　日期：2015-06-02 08:57

　　而周六是周日看房的两倍还要多。这是指前期。
　　日期：2015-06-02 09:01
　　一个小姑娘就找到我，让我改一下表格，改到周六。这个是她们自己抽签的，销售经理会做调整，把业务能力强的，比如说笑的甜的叫的甜的腿长脸白的放周六，其他和男的放周日。
　　日期：2015-06-02 09:02
　　我说没法改，你经理估计会喷我，她说不会，她经理尊重我意见。我说我哪有啥意见？这你们的事儿嘛
　　日期：2015-06-02 09:04
　　她说这周日她有事，让我帮忙调下。我说行呗，这又不算个事，不都周末嘛。我那会就她玛的俩字：太年轻。我就跟她经理打个电话，说了说
　　日期：2015-06-02 09:05
　　玛玛滴蛋锤，太年轻！她经理直接说啊？哦。那没问题。又给我递了个表格
　　日期：2015-06-02 09:07
　　下午那小姑娘说请吃饭，我说不去不去，小事而且我忙。这可是直接就上手拐胳膊了，说吃个饭嘛，一点心意，以后还许多工程问题向我请教呢
　　日期：2015-06-02 09:08
　　相信我，这话说的语气一点不肉麻，跟邻家小姑娘一样，不服不行
　　日期：2015-06-02 09:10
　　当晚我没空，就第二天晚上。她们下班晚，都八点多了，我都吃过了，就说湖边夜市随便吃点吧
　　日期：2015-06-02 09:12
　　结果去了俩，一个她一个同事，她同事叫b吧，反正真的是这罩杯。我以为她俩关系好，多个人少点尴尬

　　日期：2015-06-02 09:14
　　吃饭时就不对劲了，那女的喝点啤酒，一个劲揽着肩膀要跟我称兄妹，要自拍合照，我就一直躲，明摆的装醉嘛。
　　日期：2015-06-02 09:17
　　我说手机不行、我那会儿用的就是13款翻盖，到现在三年了，换了仨手机，都是同一款。感觉14和15没13款好看
　　日期：2015-06-02 09:19

　　她说用她的。我就有疑心了，用的着揽着脖子拍自拍？太亲密。不行。她就说，b，来帮拍个。b笑的真甜啊，就拍了。饭桌上她俩氛围太好了。我真以为她俩好闺蜜
　　日期：2015-06-02 09:22
　　又过会她拿我手机一直玩，一直自拍。我也没理，那会我这款翻盖还比较少见。完事她说，哥，这些照片能放到隐秘相册不？我说我手机没那功能，啊？