日期：2009-12-17 8:49:00

　　2008年在金融危机最深重的时候我毕业了，可以说一年来看着房地产市场从“不景气”到所谓“复苏”，不由得想说两句。
　　我不是专家，也不是什么富二代，有很多人会奇怪一个女生对这个房子的事有什么好关心的，关心的人应该是那些男生，或者说是准新郎的父母们。可是在不断地观察身边的人之后，我发现原来我是真正有这个话语权的人，一来大学里我辅修的专业是房地产，实习的公司是房地产公司，二来偶爸爸从事建筑行业已经20多年的，三来我的表姐毕业后已经从事多年的室内装潢设计工作，四来我的姐夫从事的是工程监理。所以说，我相信自己是最有代表性的，来剖析房地产这个行业的民间样本。

　　其实在12月银行们收紧房贷的时候，我就已经预测了房地产2010年的走势以及中央调控的结果。在14号之前，我的预测被很多人看来很好笑，甚至有人认为我吹牛，但是14号之后，我再一次被证明——猜对了！
　　房地产到底是怎么一回事，浅白一点，为什么房价越来越高，让我来和你说一说。

日期：2009-12-17　08:59:26

　　1、土地指标。是专家都会在不停地说土地越来越少，资源稀缺，物以稀为贵，所以房价的走势必然上升。可是他们为什么不说说其他的事呢？大家都知道土地指标这个东西，国家为了农保地所以进行土地开发的是有限额的，而限额的分配对每个下面的省市乡镇，甚至村都有至关重要的影响。任何招商引资都要被问及厂房、优惠政策等等，但是土地的审批就成了一大问题。于是引发一个问题，僧多粥少怎么办？

　　买卖土地指标！以前去上海，有些人动不动就以自身高贵来自居，现在想想真的很可悲。为什么会突然冒出这么一句话，是因为他们花着别人的土地指标，却还在那里叫嚣。碳排放指标可以买卖，同样土地指标也可以买卖，包括林地指标。于是导致了一个很有意思的结果，像上海这样的城市，房子越建越多，而西部某些地区因为卖了指标，于是不能进行土地交易，自然不能招商引资。举个简单的例子：城市需要用地可是没有土地指标，于是向农村买，而农村的老百姓要建房了，没有土地指标，婚丧嫁娶没戏，于是被迫只能到城市去买房，最后城市人越来越多，房价自然越来越高。


日期：2009-12-17　09:11:33

　　2、买的没有卖的精。很多专家动不动就说要和开发商拟定什么条款保护自己的权益，可是实际操作呢？我们买房子的都是个人与开发商打交道，可以说鸡蛋碰石头。所有都是标准合同，谁敢说改，开发商就不会卖给他，老百姓只能选择要么接受要么就走。
　　现在的房子买卖都是期房，很少有现房，而二手房交易还处于比较缓慢的阶段。期房就面对一个违约的问题，房地产商可以单方面违约，因为房价高涨他赚得肯定比赔的多。我自己给很多人看过房子，可是总结下来有这样几个特点。
　　一买房看房的女的比男的多。可以说女士买房大队的主流人群，付钱的普遍是男性，而拍板的基本上都是女性。开发商看准的就是这点，感性的消费者本身被煽动就比较容易。什么已经卖了多少了，还剩下多少都会触动她们的神经。可是有多少人仔细去观察房子本身的条件和质量，冲动真的魔鬼！这时候男士最好顶住气，撒娇、发嗲、上吊、玩命都是没用的，看看你们的墙体、下水道、地板，特别是什么精装修房，太多的猫腻，就像一个烂疮女人花了一大笔钱来刷脸墙。


日期：2009-12-17　09:21:49

　　二房子不是没有，而是你买不起。有一段时间被人拉去看房子当顾问，一天单单红包就能收到3个多0，被同学说成是周末最好的外快，风光又轻松。可是看下来，我就一个感觉，没有120平米以下的。国家很有意思，一方面和我们说要鼓励经济适用房，一方面却没有任何限制性规定或者说优惠引导措施，放任自由。
　　举个简单点的例子：我看的房子有复式楼、小高层、联排房等等，很少看到小户型！有的真的能称豪宅，动不动就三四百平，可是需求真的是这些吗？我和老爸在一个周末把上市销售的宣传册拿回来，仔细计算了一下，单单有的豪宅一分为三，就可以解决一半的需求。为什么开发商不作小户型？很简单，减少户数，就是减少供应量，物以稀为贵，涨价！就是一个字，钱！国家说鼓励小户型经济适用房，可是他管不住开发商的实际行动，国家不能干预产业自身发展，但是可以提出鼓励政策引导，例如优惠和补贴，可是我没有看到。


日期：2009-12-17　09:57:15

　　买不起的还有一个原因是二八定理。说实话真正买房子来住的人真的很少，投资的太多。于是就很容易形成百分之二十的人把资金投入到百分之八十房子里。纵观上海楼市，你觉得有多少上海本地人在住，大量的外资涌入，或者说是大量的外地人在“消费”上海的房子。我这里不是单单指外地人推高房价，而是指外地人买房再“返租”给买不起房的本地人，钱放在银行里的利息还不如房租和房屋本身涨价快，所以为什么不买房呢？顺带问一句，上海的官员他们能不能公开自己的财产，说明一下到底有多少房产在他们的名下，或者说，全中国的国企高管和高管都应该晒一晒。

　　举个我朋友的例子：2008年金融危机最深重的时候，他向我们借了钱，去买了两套房子，都是首付，进过一年之后，一套房子卖了赚了房价，不但还了我们的钱，顺带把另一套房子剩余贷款给还上了。可谓空手套白狼，一套房子就这样白白赚到了。

日期：2009-12-17　10:23:56

　　3、从来是需求就没有刚性。“刚性需求”是被某某专家给编撰出来的，说实话，如果我爸想赚这个外快的话，估计我们家现在还不至于住在爷爷留下来的老屋里。为什么不愿意干这些事，一来没这个心机去和房地产商斗法，二来我爸心气高不屑。这一点上，老妈和我异常坚定地选择和老爸统一战线。中国人传统就是买房（建房）娶媳妇，这个祖祖辈辈的老风俗了，我觉得想改是改不了的。我从来不觉得中国缺房子，只是人家房地产商不卖罢了。同时我想问问国家为什么不能强制执行一下？农地荒了国家管，那么房子空置为什么国家就视而不见听而不闻？为什么？

　　与其说丈母娘需求，还不如说是广告轰炸！产业经济学里有很重要的门槛就叫“广告效应”，央视已经给《蜗居》做了多少软广告，同时就像一根绳子一样掐着我们的喉咙说，看看上海的房子，看看现在没有房子的悲剧！！我同学是学金融工程的，前几天我们一起吃饭，他说他闲来无聊编了一个公式，就是看看央视播《蜗居》的新闻和房地产新闻的关联度，结果可想而知，央视越说房子的事，房价越涨！房地产商就是逆向思维，你越谴责，说明现在的需求越大，这不是正和我意，免费广告吗？


日期：2009-12-17　10:37:25

　　4、房子不单单是房子！很多人都在说房子的事，可是为什么不说房子背后的事？上海、深圳、天津都出过买房子办户口的往事，其实所有的房子问题根源都在于户口！孩子上学要户口，医疗保险要户口，就连考个什么地方公务员也要户口？户口背后说明了福利，而这福利才是人们买房子的真正原因。
　　很多所谓经济学家，很喜欢举一个例子，中国老太太和美国老太太的买房经，当时我给某些领导上课的时候，他们拿这个例子来“教育”我，然后搬出某某社科院院士的话，“全部人买房子是不现实的，租房才是最合理的方式”。可是我一句话就把他驳倒，“请问美国的金融危机是什么引起的，两房到底是怎么回事？”美国的社保是可以流通的，中国还没有，美国有失业救济金，中国没有，你凭什么要拿到一起去比较？

　　农民工为什么进城打工，从克里克定理来说这是必然的社会规律！于是他们要求农民工子弟学校，于是当地政府紧接着又要忙活，这根本原因不过是因为老百姓想过的更好，进城！换个身份，给孩子一个高台阶，不一样的出身，不一样的未来。于是买房子成了他们转换身份的一种最直接的方式。

日期：2009-12-17　11:04:06

　　5、房地产不过是一种工具。年末很多农民工开始讨薪，我和老爸看新闻已经见怪不怪了，老妈的一句话点醒了一个问题，“奇怪了，为什么都是建房子的农民工在讨薪？”然后又飘出一个看似无关的问题，上海土石方车撞死撞伤人的事，老爸当下就说作孽。我很喜欢看新闻，自己专业就是学宏观的，所以喜欢关联思维。年末房地产公司捂盘惜售，同时要还银行的高额贷款（说实话，银行是两边吃的主，一边给房地产商贷款赚利息，一边吃房奴的房贷利息钱，金融高管~~），他肯定资金周转不灵，自然不能得罪银行，柿子就挑软的捏，农民工没有背景，不欺负他们欺负谁！大家可以看看最后通过政府部门的调解，都是打了8折多的工资，农民工按了手印就算宣告结案了。不知道那欠银行不知多少钱的开发商，对那两折杯水车薪的辛苦钱，也贪婪到这种地步。土石方车是按趟来计费的，看看他们都驶向哪里，想都不用想，建筑工地！房地产商看现在大好商机，他不快点把地基个搭起来，赶上预售期房的好时机，不赚个房地产大红趋势他才傻。看似毫不相关的两个问题，其实真正原因不过是都归结在房地产。

　　我下面说说炒房的事，你们觉得这可能是黑幕、内幕，不过我觉得这是一种经济现象。

日期：2009-12-17　11:21:48

　　1、不得不发展的房地产市场。很多人喜欢吹牛，说自己怎么怎么又远见，对一个城市的未来多么多么的有规划，喜欢动不动就吹毛求疵，可是我问这些人一个问题，钱呢？他们大多会说，财政！可是你知道财政根本就不够，而且国家政策往往要倾向性给回报率比较高的孩子，这叫定向培养。那么自力更生的孩子们怎么办，税收、优惠政策都攥在国家的手里，同时还要害怕那些受宠的孩子动不动给你告状，时不时还揩油，最后被逼无奈只能卖地赚钱。

　　走个必要形式！还是回到土地指标上来，先要有这个指标，没有这个指标，你就先穷着，等穷到你变成国家贫困县了，那时候国家就不得不管你，同时你还给自己争取到一个致富脱贫带头人的称号。
　　有土地指标，首先土地买卖，必须要转性，这个和动手术变性不同，他是说变就变的，就是几张纸的问题。集体土地变国有土地，然后上市交易，接着就是招拍挂。记得批些文件，生地变熟地，这时候可以进行所谓的地皮买卖，李嘉诚同志是劳模代表。如果你不想卖，可以看看行情，要不先等上几年，或者形势大好，建个房产项目吧，接着批文件，有的人等不了开始打个地基，边等批文变施工这是惯例。如果被曝光了，这叫活该，违法施工，如果大家都相安无事，那就等着接收胜利果实，开个期房销售盘。一般是这样一个流程，如有大错误，虚心接受，小细节因为地方因素不同可能有出入。


日期：2009-12-17　12:13:05

　　为什么地方政府乐于发展房地产行业？因为和古代时期是一样的某某阿哥如果是紫禁城骑马，而你只不过憋屈地站着，这不是说明皇帝不是你亲爹，不过是他没有看准你作为接班人。所以所有的阿哥们都会变了法地争取表现机会，而发展经济指标和官运有大大关联。房地产行业是个关联度很大的产业，这个我就不展开了，一荣俱荣，一损俱损，所以憋屈之下，地方政府就会发展房地产振兴整个产业链。可是你要想想，一旦你这么干了，却不能申请专利，于是受宠的人会毫不留情地接手这个大好产业。想象一下，你的幕府看见你刚刚有点起色，却被别人的荣光遮盖了，他们的内心是不是蠢蠢欲动，于是人才自然而然开始流动。这不是一部清朝的戏剧，而是我们当下的生活，为什么人越来越集中到大城市~~答案已经很明白了，人多房子就不够住，贵是当然的。

　　2、健康的房地产市场不过是个传说。很多评论、电视台、专家都喜欢说一个词，要发展一个“健康”的房地产市场！可是你为什么不问问，什么是健康的房地产市场，估计他会一头撞死，因为他自己根本不知道这个答案！他不但侮辱你的人格，还侮辱你的智商！学经济学的人第一天就知道什么叫完全竞争市场，可是这可能吗，供给和需求平衡？一个行业的发展就是因为有超额利润率才会竞争，才会不断进步！同时房地产市场根本不适合这个经济规律，因为他的产品是不可复制的产品。工业可以提高生产率来提高产量，但是房地产的天然性质决定了，他注定了是少数人的游戏！他们玩的不是你命，他们是要你和你子子孙孙的卖身契。


日期：2009-12-17　13:04:58

　　3、经济规律——出来混，早晚是要还的！不知道这句话是不是会引起共鸣，不过刀尖上舔血是很多人喜欢的刺激活动。其实我这个年纪肯定会被很多人说黄毛丫头，不知道就别乱说。说实话，很多人说的内幕用我的话说不过是经济现象，我根本不想重复别人的话罢了。天涯说房地产商黑，权钱交易的太多了，可是这些只是陈述，他们真的找出解决方案了没有，显然没有。很多人会说中国是发展中国家，房地产发展快速发展是个时间问题，但是你没有发现我们之所以去分析问题，不就是为了打破这个规律，创造自己的奇迹吗？

　　就像我们都知道“先污染后治理”的资本主义工业历史进程，难道哥本哈根会议就没有意义了吗？如同当年李嘉诚在1997年金融危机时大量买进土地，现在经过2008年他的身价也缩水，所以出来混，早晚是要还的。1997年亚洲金融危机的时候我还很小，可是转眼2008年金融危机让我设身处地亲历了，看见有的人跌进去，同时也看到很多人赚的盆满钵满，可是问题依然在房子、房子、房子，谁来解决我们的房子问题。我们今天讨论不是房地产内幕也不是他们到底有多黑，而是到底是什么原因造成这个问题的，从而抽丝剥茧，找到我们自己的定位。


日期：2009-12-17　13:34:08

　　4、有房住和“买”房住是两个概念！我最近一直被人问一个现在最关心的问题“农村安置房”可以买卖吗！确实有人在买卖，我不能否认这个问题，但是他真的合法吗？
　　先来说说“农村安置房”的问题，这个新生事物的诞生有他不可回避的历史因素，就是土地不够用了，所以国家让农民们住在一起，把他们的前院后院回归到世上流通。有一句话说是三十年河东三十年河西，以前有人看不起农村户口，现在城市人巴不得自己有农村户口。
　　于是又产生了新的问题，拆迁！这个真的是闹腾大了。当年“史上最牛的钉子户”的照片现在我还留着，包括最近上树的，被强制拆迁，说到底不过是为了拆迁费。钱这个东西，估计是没有人会受得了诱惑！只是他用什么形式包装罢了。很多人会说现在“刁民”越来越多，但是真的是老百姓越来越能闹，还是用换个方式说，老百姓更有素质了，懂得用法律武器保护自己，虽然说这个法律的制定者可能先违反了规矩。我一直认为中国的老百姓是世界上最可爱的人，他们只是在忍无可忍的情况下，才维护自己的权利。

　　农村安置房从本质上说集体土地是不可以买卖的，之所以有的能买到，不过是公证！！！
　　这个不是转户，而是通过公证处进行财产转移。从某种程度上讲，一旦法律纠纷，户主可以毁约，赔偿金可比房子的涨价更多，所以为了钱，他为什么不找你的麻烦。
　　其实现在搞不定的不是“买”房住的问题，而是有房住的问题！有人自己把两个概念搞错了。是人都想有自己所有权的房子，但是这是不可能和不现实的。这个马克思同志都承认人和人是不同，所以总有人先富起来买了房，而有的人被落下，但是现实的情况是先富起来的人还想买更多的房，让剩下的人彻底没房住，之后再租给他们，这是比较善良的。如果他们心一横，高价卖，那么先富的更有钱，而落下的更没钱。这就叫马太效应。


日期：2009-12-18　12:34:02

　　5、什么叫政策漏洞！学法律的都知道，有时候要打赢官司不一定靠哪一条哪一款，而是靠走边线，抓漏洞。以前一个前辈说，不能打条款的打程序，不能打程序的打关系。前几天电动自行车之争和几个同事谈起来，大家都哄笑。为什么？因为国家明明就有规定时速20的限制，为什么不加强监管，反而要制定新的规章？是执法不严还是睁一眼闭一眼？同样，今天早上出台了地价首付款50%的限制，以前早就有这样的规定，可是现在为什么拿出来强调，前面的20%、30%“特例”出现真的是正常的情况吗？

　　亡羊补牢？还是避风头？昨天的看了一个反腐材料，其中讲到一个审计师的堕落。他说对于关系户的材料要求照顾的都是可上可下的项目！“可上可下”！大家有没有想过为什么一个正常有一个可以上下调整的额度？还有最近出现一个词“民意特别大”的案件！这都是文字上游戏，尺度都在人为操纵！寻租！寻租！经济学中的经典词汇再次告诉我们，一个天然有漏洞的政策制定的意义真的在于人为调控？

　　顺便说一句，昨天的反腐材料上看到了很有意思的一个现象——“免费装修”。几乎所有落马的大人物，都逃不过这个词！现在送房子都太惹眼了，但是装修还是比较软性的寻租方式。朋友帮忙？欠着没还，往后再说。多么熟悉的词，为什么我们一再看到，听到。

日期：2009-12-18　13:00:43

　　6、大鱼吃小鱼，小城市吃的就是你。很多人的留言我看到了，说我为什么总是拿上海作例子，难道别的二、三线城市就不存在问题吗？北漂、沪漂、穗漂，从某种程度讲是对梦想的追求，说句惭愧的话，我也曾经有这样或那样的梦想，但是现实让我退回来。房地产市场按现在的速度如果不进行调控的话，只有一种趋势，就是大城市饱和，高房价最后都会以瓶颈收场，小城市成为下一个砧板上的鱼肉。

　　一般的趋势：一块地皮先是建立富人区，然后资金、技术等等高度集中，于是这块地方人越聚越多，富人们开始觉得这个地方乱哄哄不适合居住，于是搬到郊外，渐渐地郊外形成了新的富人小区，下一轮地皮炒作开始。这是一个典型的住宅区发展模式。至于工业，那是因为污染、噪音等因素的限制，一般一开始就在郊外、偏僻地区，他们处于规划地图的边缘。可是一个工业区发展的前景上只有一个两个字——扩张，最显著地表现就是土地扩张，厂房修建。最明显的例子就是江苏昆山，昆山怎么看怎么像上海的后仓库，还有浙江舟山市嵊泗列岛的大洋山港！估计大家一直把印象放在上海大洋山港，这种被创新成为行政辖区上的“创新”！行政上和实际上不统一，大家有目共睹。不由得让我做一个很不恰当的比喻，“落后就要挨打”！想想当年恭亲王奕䜣说的，“皇上，赔款之后，不止割地那么简单”。


日期：2009-12-18　13:30:22

　　7、规划不过是一厢情愿的事。毛主席说的最好，空白的纸最好画蓝图。可是我们现在城市却是有蓝图，却没有办法去实现，因为没有地了，所以只有一个方法，就是整合，土地置换。于是一个城市开始大规模的拆迁，换句话说就是，把老百姓从一个地方挪到另一个地方，从这个乾坤大挪移中地价蹭蹭翻了几个筋斗。为什么？很明显，一般被搬迁的居民区又破又久，但是他是一个城市最繁华的源点，所以那里建商业区、写字楼，什么中央商务区，那是最最合算的。看起很美的一件事，为什么操作起来却困难重重？就像很多汶川灾区的老百姓被俺安置到西安的时候，看见这个城市也是残垣断壁，开口就说，“西安人民真的很好，自己重灾还来帮我们”，可滑稽的结果却是人家在城市规划建设中。

　　规划到底是一个什么概念，看上去深奥又玄妙的东西，好像是老百姓永远都不能参透的东西，其实真的不过如此。这个要上升到很高很高的高度，先是国家给一个地区定位，比如还是拿上海做例子，“上海，你去作国际港口”！于是上海就开始做规划了。规划是个什么东西，说白一点就是一堆材料、文件、国家精神，之后为了遵循这些高尚的东西，下面的部门开始分割地块。比如闸北干嘛、普陀干嘛等等。比如我要把那一块来作为港口发展，那么那里就要把老百姓迁出来。然后再地图上画公路、航道等等一系列配套设施。执笔的一般是什么什么规划院，什么什么大学，辖区里提供资料。于是一个规划文本就诞生了，可是这个和我们有重大生活关系的规划，好像忘了埋单的老百姓根本没有参与进去。而这个规划上升为法律效力的文件之前还有一个评审会，好像请的一些专家，说一车的话，不过都不是老百姓所能参与的。最后总结，做一个会议纪要，就基本上定调子了。于是等这个规划开始实施的时候，环评开始了，这时候老百姓后知后觉，开始表达自己的意见，为时已晚，还是恰当好处？一般情况下，老百姓不说话，规划就进行下去；如果出现反弹，那么说明会、请专家来解释就开始了。不知道为什么，说到这里让我想起来厦门某某事件、深圳某某事件，好像走的就是这个规律。


日期：2009-12-18　13:51:09

　　8、土地的性质，决定了国情不同。很多人喜欢说美国的例子，说他们的租房制度和低房价，也喜欢说印度发展中国家的例子，可是他们都没有解释一个根本的问题，这些why的背后，国情决定了。首先美国的土地是私有制的，中国好像就不用说了。印度就比较有意思了，他们是这样的，这个解释有点困难，要打一个通俗的点的比喻：A是个乞丐，B是个大富翁，B有一栋豪宅，产权当然私有。A有一天在B的豪宅旁边搭了一个简易窝棚，B不知道，经过N个月，A就有了这块土地的合法权利。（天知道这个民族是怎么创造出这样的法律！）一般情况下，B的豪宅是高价，他当然不能让人来侵犯自己的权利所以他绝对会驱赶A。于是你可以在印度看到这样的牌子，私人土地不得搭房。也正是这个原因，为什么在中印边境划分那么难，因为在印度人他们的思维中，占了就是他们的了，中国人真奇怪！可是在中国人的理念里，中国人大气，你要住住好了，可是这个东西在所有权上来讲是我的就好了，大家可以一起开发。

　　所以在很多的情况下，中国房地产市场发展的模式，无法比较，所以我一般对这样的比较都不回应，或者沉默，在前提不一样的情况下，要得出一样的结果，除了中间要调控，我看不出还能有什么新的魔法。

日期：2009-12-18　16:41:09