日期：2010-12-8 22:08:00
　　作者：唐舜，出版过《选房实用指南》一书
　　自序
　　人的一辈子把时间主要花在四件事情：学习、事业、婚恋和家庭，有人说把时间均匀的花在四件事上的人最幸福。在当今社会，人生四大事都受到房子的影响，很多人不能按自己的意愿去安排生活。买到升值房能让人在职场和婚恋中不受掣肘，掌控自己的命运，早日赢得财务自由和幸福生活。
　　在无偿为网友服务的几年时间中，接触了楼市中的太多案例。同样是房子，有人一天到晚为房子打工，成为房子的奴隶，为了保证月供，在公司成为老板的奴隶；更有人憧憬买房，为了达到买房的门槛辛苦工作，省吃俭用；有人靠房子增长财富，让房子给他打工，成为房子的老板。有人也许会说，楼市怎么这么不公平，人在其中境遇差别为何这么大。没办法，这就是社会现实，我们改变不了，只能选择成为其中的某一类人——房奴、蚁族还是房主，而逃避选择的下场可能是被迫远走他乡。不得不住房子的你需要做出选择，这本书里有规避楼市陷阱和成为楼市强者的道路和方法。

　　十几年的社会发展历程告诉我们，房子是硬通货，房子一年的升值能超过很多人老老实实干几年活的收益。人的精力和资金是有限的，买到升值房能让你少走弯路，节约青春，了解和掌握一套购买升值房的策略方法，更能让你避开风险，早日得到更多的财富。
　　您可以把它当做一本揭秘楼市内幕的消遣小说，也可以把它视为购房方法指导手册来使用。
　　小说的主人公陶奇是个典型的都市第一代移民，为了婚姻，为了在北京立足，也为了寻找自己的事业，靠个人努力不断提高自己，购买升值房，了解楼市潜规则，建立了一套完整的选购升值房的方式方法，同时成就了自己的婚姻和事业，甚至指导身为蚁族的表弟买到了房子。他的故事比杜拉拉的更值得参考，因为很多人在职场奋斗几十年，也只挣到了一套房子，而陶奇的整个经历有着更大的个人可控性，更大的可控性意味着更大的复制可能。

　　当今社会生活节奏快，人们很难有完整的时间将一本书从头看到尾。怎样让人们在消遣中接触到生动且实用的信息？一直是我冥思苦想的问题。当我想到这个答案的时候，只好放弃已经浸润了四年心血的文稿，诞生了这本小说，这才发现它有可能是中国的第一本楼市小说。所谓楼市小说，就是反映了楼市各个方面，外加如何在其中生存发展的小说吧。

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　　该书曾在“房产观澜”论坛连载过一部分，上载期间，有朋友指出了文章的不足，并提出了改进意见。作者在经过大幅的修改后，在此连载，希望能抛砖引玉，同大家一起交流提高。
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　　引子：内部认购黑幕
　　叮铃铃！陶奇艰难的睁开眼，摸到床边桌上的手机，摁亮了看了看，才3点钟，今天手机闹铃怎么3点就响了，难道昨晚调错闹铃了？叮铃铃！声音再次响起，清醒些的陶奇分辨出铃声来自隔壁，看来是隔壁室友的闹钟响了。陶奇翻了个身，意识重新变得迷糊。

　　几分钟后，陶奇再次被吵醒，这次是被隔壁悉悉索索的声响吵醒的，自从闹钟响过之后，隔壁的声响就不断。陶奇住的是公司宿舍，两人合住一套两居室，隔壁住的是同事方健。陶奇用枕头捂住耳朵，接着睡。
　　“嘎吱！”分明是陶奇卧室门外的卫生间门开启的声音，陶奇不禁开始诅咒这种建于上世纪的房子的门窗质量。嘎吱！卫生间里的人出来了。嘎吱！……嘎吱！又一个人进去又出来了，接着厨房方向传来刷牙的声响。昨晚，方健的同学马海涛也睡在了隔壁房间，昨晚两人出出进进折腾到12点半才睡觉，今天这么早怎么就起来了？睡意消减的陶奇裹着厚睡衣走出自己的房门，迎面看到比他高半个头的方健从对面的厨房出来。

　　陶奇忍不住对方健说：“你们怎么这么早就起来了？”
　　方健的目光有些游移，说道：“有事呗。”
　　这时，穿着厚羽绒衣的马海涛从方健的房间里走了出来，对方健说：“快一点，那边弄不好已经开始放号了。”方健忙快步走进自己的房间。
　　陶奇一边走进卫生间，一边大声的问道：“这大冬天的，什么东西还要这么早排号呀？”
　　站在客厅等候方健的马海涛回答道：“房子呗，今天金品.尚居开盘。”这时，方健也全副武装的裹着了保暖衣物，从他的房间出来，拉着马海涛出门去了。

　　金品.尚居是马路对面的一个楼盘，前一阵陶奇看到工地围栏上竖起了售楼广告。今天开盘了，要不要去看看呢？陶奇犹豫了一下，还是爬上了床。可惜已经睡意全无了，陶奇穿上衣服，找到金品.尚居售楼处。
　　日期：2010-12-08　22:22:58
　　凌晨3点多的现场情况相当诡异。四下里漆黑一片，售楼处却灯火辉煌，售楼处的玻璃幕墙上沾满了水汽，远远看去，整个售楼处就像一个亮着的磨砂玻璃大灯笼。走近了，借助售楼处透出的灯光，陶奇这才发现，从售楼处门外的两个保安身前开始，一条排队的长龙贴着售楼处的玻璃幕墙，一直伸入黑暗之中。
　　陶奇在队中找到了方健和马海涛，他俩都穿得很多，还是被冻得只跺脚，陶奇站到了他们身后。方健和马海涛排队的位置紧靠售楼处的玻璃幕墙，能依稀看到售楼处中的情形。售楼处里挤满了人，一些人在小桌子前选房签合同，其他人在一旁等候。
　　陶奇问方健：“里面怎么这么多人？他们是什么时候进去的？”
　　方健回答道：“里面的人可跟我们不一样，他们可是随到随进。”接着解释道：“这个项目是三煤集团在他们的地上盖的楼，现在允许进售楼处的都是三煤集团的员工，楼盘的正式开盘时间是明天早上。”
　　陶奇好奇道：“还没到开盘时间，这些人在里面干什么？”

　　在房地产公司工作的马海涛回答道：“这叫内部认购，就是在楼盘开盘之前，开发商先让内部人员和关系户先选房，签订定购合同。我的公司也这么干。”
　　陶奇道：“那不是好户型都被选走了？”
　　马海涛道：“那是自然。为什么老百姓买不到好户型、好楼层，这就是原因。我所在房地产公司的楼盘，开盘的时候，一些好户型已经被内部认购定完了，就索性连那些户型的户型图都不摆出来。”
　　陶奇很疑惑，说道：“好户型、好楼层都没了，你们在这里排队还有什么意义？”
　　马海涛正容道：“不排队肯定买不到房子。三煤集团为了给自己人谋福利而不被人投诉，把所有房子的价格都压低了，他们挑剩下的房子估计也不多，即使户型楼层不好，肯定也会被一抢而光。他们吃肉，我们排队，是为了能喝到一口汤。”
　　听他们这么说，陶奇也砰然心动了，盘算着是不是应该也在这儿买套房子。两万块钱定金拿出来不成问题，不过首付款十万元有些困难，股票账户加积蓄也不过五万元，看来他陶奇现在还不够资格烦恼买房的事情。而且，陶奇觉得现在住公司宿舍很好，一人住一间房，没有房租没有水电费，甚至连有线电视费都不用交，他又何必为套房子去背月供呢。

　　陶奇跟方健和马海涛道别，重新回到他温暖的被子里睡了个好觉。
　　日期：2010-12-08　22:27:31
　　第二天，方健告诉陶奇：上午开盘轮到他和马海涛的时候，只有中间的纯板大户型和朝向不好的小户型了，最后，他和马海涛各挑了一套朝北的小户型，说完还给陶奇看户型图。陶奇瞄了一眼，发现是一套三十多平方米的零居户型（注释）。陶奇虽然没说什么，心里却在嘀咕：“这种房子面积又小，朝向又不好，还不如现在住的住宿舍呢。等我攒够了钱，我要买一套南北通透的大房子，房子边上得有个免费的公园，让我每天晚上能去跑一圈步。”

　　注释：
　　零居户型是指除去厨房、卫生间等辅助房间以外，只有一间睡卧起居共用房间的户型。市场上常见的零居户型格局类似酒店标准客房，有一间独立卫生间，没有厨房，只在入门处设置有一线开放式的橱柜，是面积最小的户型。
　　日期：2010-12-08　22:30:31
　　第一章“丈母娘是怎么推动中国经济的”
　　4年前，陶奇大学毕业来到北京工作，公司给他安排了员工宿舍，不过宿舍距离单位有40分钟公交路程，惜时如金的陶奇选择了在公司附近租房。然而在租房的这一年时间里，陶奇搬了四次家，碰到过房子拆迁，也上过中介公司的当，有一次甚至沦落到在办公室里住了一周。因此，3年前，当公司将到公司附近的宿舍腾出来的时候，陶奇第一个住了进去，心满意足的住到了现在。

　　方健和马海涛去金品.尚居交首付款的那个周末，陶奇出差去了武汉。凑巧的是，武汉恰恰是陶奇女朋友李莉父母居住的城市，在李莉的威逼利诱下，陶奇不得不顺便去了趟李莉父母家，首次拜见了未来的丈人和丈母娘。
　　回到北京的当天下班后，陶奇来到李莉租住的一居室门口，敲响了她家的房门。门开了，现出李莉的身影。李莉穿着一套居家的休闲装，更显得她身材苗条，陶奇知道，这种苗条来自于时常的运动而非节食。李莉一张瓜子脸，嘴略宽，浑身散发着一种外企历练出来的干练气息。
　　陶奇没等李莉完全关上房门，就张开双臂，走近李莉，嚷嚷道：“好几天不见，想死我了。来，先抱抱，KISS一下。”
　　李莉右手将门关紧，左手支撑着陶奇的身子，不让他靠近，然后一转身，绕到沙发上坐下。陶奇这才发现李莉见到他没有表现出应有的欢喜，忙走过去坐下，问道：“怎么了？不舒服吗？”
　　李莉面色平静的说道：“我妈不喜欢你，要求我和你分手。”
　　陶奇有些不敢相信自己的耳朵，当时李莉母亲不是与他交谈得挺融洽的吗？怎么回头就这样了。陶奇脑袋有些转不过弯来，问道：“你妈为什么不喜欢我？”

　　李莉盯着陶奇的双眼，说道：“你自己想想，你见我妈的时候，什么事情没做好？”
　　陶奇仔细回想了好一会儿，说道：“我确实有几个细节做得不够好，不就是因为坐错车到晚了些吗？不会是就因为这个要我们分手吧？”
　　“反正我妈反对我和你好，你今天还是回家去吧。”
　　陶奇继续细问李莉原委，李莉也说不出个所以然来，但是不与他亲近的态度却很坚决。陶奇在李莉家磨蹭了个把小时，最后还是无奈的拿着带来的换洗衣服，失望的回家了。
　　日期：2010-12-08　22:40:17
　　第二天，陶奇找到李莉，两人在餐馆又聊了许久。李莉对陶奇总有种“恨铁不成钢”的遗憾。她第一次见到陶奇时，感觉陶奇长得还不错，国字脸，眉清目秀，有些书生气，就是穿得有些土，上身穿着件正装白衬衣，配着条蓝色牛仔裤，脚上还蹬着双棕色的圆头皮鞋。与陶奇交往以后，发现陶奇人好，性格随和，经济条件也还不错，但是太不懂察言观色，不知道体贴人。这次跟他说母亲不同意，他还非要问为什么，非要理论个是非出来。今天看到陶奇面色不好，显然是昨晚没睡好，李莉又有些心疼。

　　最后，李莉被缠得没办法，只好对陶奇说：“如果你在北京有套房子，自然能在我妈心里加分不少。”
　　陶奇幡然而悟，问道：“房子真的有这么重要吗？”
　　李莉辩解道：“我不觉得房子重要，这是我妈的想法。”
　　陶奇看着李莉，问道：“你知道经济学上的‘机会成本’吗？”
　　“什么？”李莉茫然的摇摇头，“什么是机会成本？”

　　“机会成本是为了得到某种东西所放弃的东西。例如，读研究生的机会成本就是读研期间如果去工作得到的薪水和经验。”
　　“你说这个干什么？”
　　“如果我们现在买房，首付、几十年的贷款，以及为了还贷款保工作而放弃的其他机会就将是买房的成本和机会成本。你觉得在咱们事业刚起步的时候，就承担这么大的成本，值得吗？”
　　李莉嘟噜道：“现在都是男方买房的。”
　　陶奇继续道：“是，传统上房子应该我买。但是，现在买房要放弃的这些成本，你不觉得太大了吗？”

　　李莉还是那句话：“这只是我妈的想法。”
　　与李莉吃完晚饭，回到宿舍，陶奇给在老家的父母打去电话，说明了情况。让陶奇没想到的是，他父母竟然与未来丈母娘站在了同一战线，要求他先成家再立业，并称会竭尽所能在经济上支持陶奇买房。
　　在两个家庭的压力下，陶奇只得做好带上长期房贷枷锁的心理准备，在李莉面前许下了承诺：“由我来负责买房，房子的事情就让你妈放心好了。”
　　日期：2010-12-08　23:03:03
　　开始盘算买房，陶奇才发现，市场上的新房绝大部分是期房，一般需要一年后才能住进去，为了尽可能快的挽救爱情，陶奇把主攻方向放在二手房上面。陶奇访遍了公司附近的几家中介公司营业门店，接着开始马不停蹄的看房。他这才发现，看二手房是很累人的事。每天下班后要跑三四个地方，看三四套房子。连续几天，陶奇都是天黑齐了才回到宿舍，一般先倒在床上睡一觉，起来后才有吃饭的胃口。看到优哉游哉的方健，陶奇不禁后悔当初没有买套金品.尚居的零居。

　　几天下来，总算有收获了，陶奇看中了单位附近一套建筑面积三十多平方米的零居小房子。同他去看房的同事给了陶奇一个建议：“把房子好好装修一下，让人看到房子，就有想住进来的感觉。”多好的建议啊！于是陶奇揣着两万块钱去到中介公司，准备把房子定下来。然而，人的希望越大，失望往往也越大。
　　到中介公司具体一谈，陶奇才发现，即使是这么小的二手房，他也买不起。因为买二手房存在一个成交价与贷款评估价的价差问题，所以首笔付给卖方的钱，大概要占到成交价的44%以上(注解1-1)，也就是说，要买下这套价值30万元的房子，他需要一次性拿出13.2万元以上，这可不是像陶奇这样的家庭能一次性拿出来的。
　　晚上回到宿舍，倒在床上，陶奇感到身心俱疲。现在社会上这么多人在诉苦，抱怨做房奴的痛苦，原来还有很多像他这样的人，想做房奴，却连做房奴的门槛都迈不过去。该怎么办，怎样才能尽快买到一套自己担负得起的房子呢？陶奇的心在下沉。
　　注解1-1：
　　银行发放二手房贷款，额度是房产评估价的70%。比如说一套房子的买卖双方谈定的交易价是30万。银行为了规避贷款风险，得出的房子评估价只相当于市场价70%，比如说也是21万。而银行发放的房贷是评估价的80%，也就是21万的80%，为16.8万。也就是说，30万成交的房子，买房人只能贷到16.8万，首笔须付给卖方共13.2万元，相当于成交价的44%。这就是成交价与贷款评估价的价差问题，导致的首笔付给卖方的钱增加的情况。

　　日期：2010-12-09　09:39:46
　　忽然，一个想法划过脑际，如同溺水的人抓到了一根稻草，陶奇从床上弹了起来，翻出名片夹，取出其中的一张带有一小块血迹的名片。名片的主人是房加章，头衔是一家知名的房地产投资顾问公司的董事长，名片的最下面是一个固定电话号码和一个E-mail地址。陶奇打听过，知道房地产投资顾问公司是中介公司的一种，从事房地产新房销售和专业咨询业务。现在，陶奇脑袋里只有一个想法：“这个人能不能帮我解决当前难题呢？” 陶奇试着拨打了名片上的工作电话，没人接，他这才发现现在已经是深夜了。

　　这张名片是陶奇一个月前得到的。金品•尚居开盘前的一个寒冷的夜晚，在骑车回宿舍的路上，陶奇看到一处刚发生车祸的现场。在一个偏僻的道路转弯处，一辆黑色轿车横在道边，机箱盖扭曲着，还在向外面冒着白烟，看上去像是汽车撞上了路边的大树。车上只有驾驶座上有一个昏迷了的男人，额头上有一处伤口，还在流血。
　　陶奇是首次遇上这种事情，有些不知如何处理。冷静一下之后，他先电话通知了120急救。看到四下无人，伤者的伤口还在流血，陶奇顾不来别的事，先费力的将伤着移出了汽车，然后找来车上的一件衣服，拿来包扎伤者头上的伤口，希望能止血。包扎的时候，伤员开始抽动眉头，并且叫疼。经过陶奇的简单包扎，伤者额头伤口的出血基本被止住了。陶奇终于可喘口气了，他这才注意到，伤者的两鬓有些花白，看上去50来岁，个子中等，鼻子大大的，两道的法令纹深深的刻在鼻子和嘴巴的两边。陶奇以前看过有关面相的书，书上说，法令纹深是社会地位高的象征，真的是这样的吗？正思索间，伤者睁开了双眼，眼光模糊的看着陶奇，想对他说些什么，却又痛苦的用手捂住了头上的伤口。

　　正当陶奇不知所措的时候，120急救车呼啸着停到了他们身边。在被抬上急救车之前，伤者从衣兜里陶出一张名片塞到了陶奇的手里。至于名片上的那块血迹，陶奇已经记不清是他手上沾上去的还是从那位先生手上染上的，不过血肯定是哪位先生流的。
　　这是这张名片的由来。陶奇之后并没有和那位房先生联系，因为在他的观念里，在别人危难的时候，给予支援是理所当然的事情，不求有什么回报。不过，现在他陶奇碰到了买房的大难题，看来也只有病急乱投医，请这位房先生给指点指点了。
　　日期：2010-12-09　09:50:26
　　第二天，陶奇继续拨打名片上的座机，开始一直没人接，许久后有人接听了，告诉他说：房老师休假了，这段时间不会来上班。陶奇只好给房先生的E-mail地址发去一封求助的邮件。
　　当天下午，陶奇惊奇的发现，自己的电子邮箱里有一封房先生的回信。
　　陶奇：

　　你好！
　　我是房加章。终于等来了你的消息。那天要不是你，都不知道我还在不在这个世上，只是一直联系不上你。那次车祸我受了很重的伤，现在好些了。为了更好的康复，我现在正在南方休养。你关于房子的问题是什么？我还比较了解房地产市场，有什么问题可以问我。我的手机号：***********，QQ号：*********，你打电话、用QQ都行，我的手机白天开机，这一阵，我几乎每天都上网。

　　房加章
　　看到这封回信，陶奇很高兴，昨天发信的时候，还担心房先生把他给忘了，现在看来，房先生很愿意帮他的忙。陶奇打开QQ，将房老师加为好友，凑巧的是房老师也在线上。互相加为好友以后，他们开始了交谈。
　　“我是陶奇，您是房先生吗？”
　　“我是房加章。陶奇，你好。”
　　“那天看您伤得挺重的，现在全好了吗？”

　　“那天多亏你发现得早，救治及时，现在基本上没事了。谢谢。”
　　“您太客气了。您现在在哪里养伤呢？”
　　“我现在在海南，医生说这里的气候比较适合我康复。”
　　“您不用上班吗？”
　　“我不需要每天坐班。”
　　“您真幸福。我给您的座机打过电话，你们公司的人叫你‘房老师’，您是当老师的吗？”
　　“我不教书，只是因为他们叫惯了，你也可以这么叫我。”
　　“我正要请教您问题，以后就叫您老师了。”
　　日期：2010-12-09　10:11:05
　　接着陶奇简单扼要的将自己的困境和这一阵的找房经历告诉了房老师，希望房老师能给他指点迷津。
　　房老师首先向陶奇表示感谢，说是让他感受到了现实版的“丈母娘是怎么推动中国经济的”。接着，房老师发过来一个表格，让陶奇把表填好，约好晚上7点再上网聊天。表格如下：

　　要买的户型室厅卫
　　能拿出的最大首付
　　你的单位位置
　　你主要的交通方式步行、自行车、公交还是私家车
　　表格很好填，陶奇很快填好了表格。他知道房老师让他填这个表格一定是有目的，他希望赶紧到晚上7点，房老师能给他解惑答疑。

　　日期：2010-12-09　11:46:04
　　第二章售楼处遇险
　　当时钟指到下午7点的时候，陶奇终于看到房老师上线了，赶紧将填好的表格发了过去。
　　“按你提供的情况，你在北京买不到房子。”房老师发回了信息。
　　“为什么？”陶奇对房老师的回答感到很吃惊。

　　“这张表格前两项决定你能够购买的房子的总价，后两项决定房子的位置。你的回答意味着：在你希望购买的区域，你买不起房子。”
　　“我不太明白，您能说详细一点吗？”
　　“两室一厅一卫的户型最小建筑面积也需要50平方米。贷款最大首付8万元意味着你能够购买的房子总价不超过40万，并且单价在8000元/平方米以下(注解2-1)。你的后两项回答：亚运村、步行或自行车，说明你为了每天上下班，只能购买亚运村以及亚运村周边5公里范围内的房子。你觉得这个范围内还有单价8000元以下的房子吗？”
　　这个区域确实没有单价8000元以下的房子，就连陶奇上次看中的十年前二手房单价都已经超过9000元/平方米了。一直信心十足的陶奇都开始动摇了：是不是就买不起房子了？
　　短暂的沉默以后，房老师发过来一条信息：“在你回答的表里面，目前不可能改变的是哪几条？”
　　“最大首付8万元，还有单位位于亚运村。”陶奇开始明白房老师的意思了。“我填表填的是我买房的理想。您说我能不能改变一下自己的买房理想，让我能买到房呢？”
　　“当然可以。换句话说你要想买到房，必须调整自己对房子的定位才行。”
　　“哦。这就是所谓的购房定位吧？”

　　“没错，这是最简单的购房定位。购房定位是购房者的购房理想在现实世界的位置确定。一般人的购房理想都会高于现实条件，推敲购房定位的可行性，能更高效的确定购房目标。”
　　注解2-1：
　　两室一厅一卫的户型最小建筑面积也需要50平方米。贷款最大首付8万元意味着你能够购买的房子总价不超过40万，以最大总价除以最小建筑面积：40万÷50平方米=8000元/平方米，就是陶奇能承受的最高单价。
　　日期：2010-12-09　13:23:10
　　听到房老师透彻的分析，陶奇继续开动脑筋。

　　“这四项里，只有想买的户型以及交通方式还可以调整。如果调整前者，就是把户型面积缩小，如果缩成一居，新房市场上有这样的房子吗？”
　　“一居的新房市场上不多，零居的新房很多，最常见的是酒店式公寓。”
　　陶奇这才知道，方健他们买的房子有个学名叫酒店式公寓。
　　“如果我调整交通方式，乘坐公共交通工具上下班，是不是就可以将选房的区域范围扩大了。”
　　“对。这样你就可以挑选郊区的房子，那里的房子总价低，你甚至可以买两居的户型。通过调整买房的定位，你有了两个选择，能买到房子了。”

　　“如果让我选择，我宁愿住亚运村附近的一居或零居，我可不愿每天花一个半小时在路上。”
　　“这就是你心中对房子的初步定位。”